בעלים משותפים במקרקעין חייבים לערוך בניהם הסכם שיתוף במקרקעין כדי למנוע כל אי הבנה עתידית אפשרית בניהם או מול צד שלישי בעתיד. רק הסכם שכזה יכול למנוע חילוקי דעות ומאבקים משפטיים מיותרים שעלולים לעלות כסף רב. את ההסכם עורכים באמצעות עורכי דין למקרקעין המייצגים את שני הצדדים בעניין.
הבעלות על מקרקעין בישראל, בין אם מדובר על חלקה, מגרש או קרקע איננה קלה למימוש כמו בעבר. שוק הנדל"ן שובר שיאים חדשים של מחירים כל כמה שבועות ולכן במקרים רבים יש לעתים כמה שותפים במקרקעין.
מצבים די נפוצים של בעלות משותפת במקרקעין:
- ירושה של מקרקעין בין כמה יורשים שמחליטים להשאיר את המקרקעין כפי שהם ולא למכור אותה וכדומה.
- בניית בית דו משפחתי על ידי 2 משפחות שונות שרכשו יחדיו קרקע וחילקו אותה בניהם.
- כמה חברים או בני משפחה שמשלבים כוחות יחדיו כדי לקנות מקרקעין מטעמים עסקיים ואין לאף אחד מהם מימון מספיק לעשות זאת בכוחות עצמו.
כפי שניתן להבין השכיחות של בעלות משותפת על מקרקעין די גבוהה, אך היא טומנת בתוכה גם אפשרות לבעיות רבות בעתיד. בדיוק לשם כך יש לעגן את הבעלות המשותפת על הקרקע באמצעות הסכם שיתוף במקרקעין.
איך עורכים הסכם שיתוף במקרקעין?
הסכם זה יש לערוך אצל עורך דין מקרקעין שמייצג את כל המעורבים בעסקה או אפילו עדיף שכל אחד מהם ישכור את שירותיו של עורך דין מקרקעין שונה אשר שייצג את האינטרסים שלו בעסקה.
מטרת ההסכם היא לכסות סוגיות עתידיות אפשריות בין הצדדים שקשורות לכוונות, זכויות, חובות או תכנון עתידי במקרקעין הללו.
נקודות מפתח שנהוג לציין בהסכם שיתוף במקרקעין:
- רכישת מגרש – חשוב מאוד לציין בעת רכישת מגרש מה חלקו של כל אחד בבעלות עליו וכמה חלקו בתשלום. כמו כן יש להתייחס לנושא של תשלום מיסים, מתן ערבויות ולוח זמנים של התשלומים השונים בין כל המעורבים בהסכם.
- היתרי בניה – קבלת היתר בנייה לבית דו משפחתי חייבת להיות עם הגדרה ברורה של לוח זמנים לבניית הבית. יש להתייחס לנושא של עיכובים בבנייה של צד אחד ומה ההשפעה של זה על הצד השני.
- חלוקת המגרש – אולי הסעיף החשוב ביותר הוא הגדרות מדויקות על חלוקת המגרש. מה השטח שכל צד מקבל בעלות עליו. לעתים בשטח של דונמים רבים מתפתח ויכוח על מטר אחד בודד לאורך שנים. היו מקרים מעולם…
- רישום בטאבו – חשוב מאוד להגדיר מתי עורכים רישום בטאבו על שמו של כל אחד מהבעלים. הרישום חשוב כדי למנוע בעתיד אי הבנות על חלקו של כל אחד מהם במקרה שיש נושים לאחד הצדדים או כל סיבה אחרת שעלולה לפגוע בצד שאיננו קשור לעניין.
- שיעבוד המגרש – במהלך השנים ייתכן וצד אחד ירצה לשעבד את חלקו במגרש מסיבותיו שלו. יש לציין מראש את התנאים למקרה של שיעבוד ומה זה משפיע על הצד השני בבעלות.
- התחדשות עירונית – כדאי לתת את הדעת למקרה עתידי בו תהיה אפשרות של התחדשות עירונית על המקרקעין המשותף, מה הזכויות או החובות של כל אחד מהבעלים לנושא, בעיקר אם יש מי שבעד ההתחדשות ומי שאיננו בעד.
כפי שניתן לראות מדובר בנושא מורכב שיש לנסות ולפתור את רוב הסוגיות האפשריות בעתיד כבר מתחילת הדרך. עורכי דין למקרקעין ובעיקר עורך דין התחדשות עירונית יכולים לעזור לכם לתת מענה למקרים הללו.
המאמר נכתב בשיתוף עם חן טיגר – עו"ד מקרקעין בחיפה, אשר מתמחה בעריכת הסכמי שיתוף במקרקעין, תוך התייחסות לכלל השיקולים הכרוכים בהליך המשפטי. אם אתם מחפשים עורך דין מקרקעין בטירת הכרמל או עורך דין מקרקעין בנשר – הוא הכתובת!